DSR LTV DTI 차이를 정확히 알아야 내가 실제로 얼마를 대출받을 수 있는지 계산할 수 있습니다. 세 지표는 각각 다른 기준으로 대출 한도를 제한하며, 그중 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능 금액이 됩니다.
집을 사려고 하는데 은행 상담사가 LTV·DTI·DSR 얘기를 하면서 한도가 줄었다고 합니다.
정확히 어떤 기준인지 모르면 대출 계획을 세울 수 없습니다.
2026년 기준으로 세 가지 지표를 쉽게 설명해 드립니다.
정확히 어떤 기준인지 모르면 대출 계획을 세울 수 없습니다.
2026년 기준으로 세 가지 지표를 쉽게 설명해 드립니다.
📋 목차
LTV — 집값 대비 대출 비율
LTV(Loan To Value)는 담보 주택 가치 대비 대출금의 비율입니다. 집값의 얼마까지 빌려줄 수 있는지를 결정합니다.
📊 LTV 계산 공식
LTV= 대출금 ÷ 주택가격 × 100
예시: 5억원 주택, LTV 70%최대 3억 5,000만원 대출 가능
| 구분 | LTV 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 무주택자 (비규제지역) | 70% | — |
| 생애최초 (비규제·지방) | 80% | 정책대출 기준 |
| 투기과열지구 (서울 전역 등) | 70% | 생애최초도 70% 적용 |
| 2주택 이상 | 0% | 주택 매매 목적 주담대 금지 |
✨ 2025년 10월 이후 서울 전역 투기과열지구 지정
2025년 10월 15일부터 서울 25개 자치구 전체가 투기과열지구로 지정되었습니다. 서울에서 주택을 구매하는 경우 생애최초라도 LTV 70%가 적용됩니다.
2025년 10월 15일부터 서울 25개 자치구 전체가 투기과열지구로 지정되었습니다. 서울에서 주택을 구매하는 경우 생애최초라도 LTV 70%가 적용됩니다.
DTI — 소득 대비 주담대 상환 비율
DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자의 비율입니다.
📊 DTI 계산 공식
DTI= (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
예시: 연소득 5,000만원, DTI 60%연간 최대 3,000만원까지 상환 가능
✅ DTI는 정책 대출에서 중요
디딤돌·버팀목 등 정책 대출은 DSR 대신 DTI 60%를 기준으로 심사합니다. 일반 시중대출보다 관대한 기준을 적용받을 수 있습니다.
디딤돌·버팀목 등 정책 대출은 DSR 대신 DTI 60%를 기준으로 심사합니다. 일반 시중대출보다 관대한 기준을 적용받을 수 있습니다.
DSR — 소득 대비 모든 대출 상환 비율
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 모든 대출의 원금+이자 합계의 비율입니다. DTI보다 훨씬 엄격한 기준입니다.
📊 DSR 계산 공식
DSR= (모든 대출 연간 원리금 합계) ÷ 연소득 × 100
예시: 연소득 5,000만원, DSR 40%모든 대출 연간 상환액 최대 2,000만원
| 구분 | DSR 규제 | 포함 대출 |
|---|---|---|
| 은행권 (1금융권) | 40% | 주담대·신용대출·카드론·자동차할부 등 모든 대출 원리금 |
| 비은행권 (2금융권) | 50% | 동일 |
| 대출 총액 1억원 이하 | 70% (완화) | — |
| 전세대출·중도금대출 | DSR 제외 | 예외 항목 |
DTI vs DSR — 결정적 차이
| 구분 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 주담대 | 원금+이자 포함 | 원금+이자 포함 |
| 기타 대출 | 이자만 포함 | 원금+이자 모두 포함 |
| 엄격도 | 완화 | 더 엄격 |
| 실제 대출 한도 | 더 높음 | 더 낮음 |
스트레스 DSR — 2026년 핵심 변화
⚠️ 스트레스 DSR 3단계 — 2025년 7월 전면 시행
실제 대출 금리가 아니라 스트레스 금리(가산 금리)를 더한 금리로 DSR을 계산합니다.
금리가 오를 경우를 대비해 미리 한도를 줄이는 방식입니다.
실제 대출 금리가 아니라 스트레스 금리(가산 금리)를 더한 금리로 DSR을 계산합니다.
금리가 오를 경우를 대비해 미리 한도를 줄이는 방식입니다.
| 지역/상품 | 스트레스 가산금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0%p | 2025.7.1 기준 |
| 지방 주담대 | 0.75%p | 2026.6.30까지 |
| 은행권 신용대출 | 1.5%p | — |
✨ 스트레스 DSR 실제 영향 예시
실제 금리 4% + 스트레스 금리 3%p = 심사 금리 7%로 계산
→ 연소득 6,000만원 기준 서울 아파트 대출 한도 약 1억원 감소 효과
실제 금리 4% + 스트레스 금리 3%p = 심사 금리 7%로 계산
→ 연소득 6,000만원 기준 서울 아파트 대출 한도 약 1억원 감소 효과
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📊 예시 계산 — 연소득 5,000만원, 서울 6억원 아파트 매수
① LTV 70% 한도6억 × 70% = 4억 2,000만원
② DSR 40% 한도 (연소득 5,000만원)연간 상환 가능액 2,000만원 → 약 3억원 (30년, 금리 4%+3% 스트레스)
실제 대출 가능 금액 (낮은 쪽 적용)약 3억원
📌 정확한 계산은 부동산계산기 활용
부동산계산기.com에서 LTV·DTI·DSR을 소득·금리·대출기간 등 개인 조건에 맞게 계산해볼 수 있습니다.
부동산계산기.com에서 LTV·DTI·DSR을 소득·금리·대출기간 등 개인 조건에 맞게 계산해볼 수 있습니다.
2026년 규제 기준 한눈에 정리
| 지표 | 규제 비율 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| LTV | 무주택 70% / 생애최초(비규제) 80% | 주택 담보 대출 |
| DTI | 60% | 정책 대출 (디딤돌·버팀목) |
| DSR | 은행 40% / 비은행 50% | 1억원 초과 대출 |
| 스트레스 DSR | 수도권 +3%p / 지방 +0.75%p | 주담대 전체 |
대출 한도 늘리는 합법적 방법
✨ 대출 한도를 높이는 3가지 방법
✔ 마이너스통장 정리 : 사용 않아도 한도 전액이 DSR에 반영됨. 대출 전 해지 필수
✔ 고정금리(주기형) 선택 : 변동금리보다 스트레스 DSR 가산 금리가 낮아 한도 증가
✔ 정책 대출 우선 활용 : 디딤돌·신생아 특례는 DSR 대신 DTI 60% 적용으로 한도 유리
👉 정책 대출로 한도 늘리고 싶다면?
디딤돌 대출 조건 2026 — 소득 기준·금리·한도 자격 총정리
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세대출은 DSR에 포함되나요?
전세자금대출(버팀목, 전세보증보험 담보 대출 등)은 현재 DSR 규제에서 제외됩니다. 따라서 전세대출을 받은 상태에서 주택을 매입할 때도 전세대출이 DSR 계산에는 포함되지 않습니다. 단, 전세보증금담보대출은 포함될 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q. 카드값·자동차 할부도 DSR에 포함되나요?
카드론과 자동차 할부는 DSR에 포함됩니다. 다만 일반적인 신용카드 사용액이나 분할 결제는 포함되지 않습니다. 정확한 포함 여부는 대출 신청 시 은행에서 확인해야 합니다.
Q. 배우자 소득을 합산하면 DSR이 유리해지나요?
DSR은 차주(대출 신청인) 단위로 계산합니다. 배우자를 공동 차주로 설정하거나 배우자 단독으로 대출을 받으면 소득이 올라가 한도가 늘어납니다. 단, 배우자도 본인의 DSR 규제를 받으므로 전체 대출 전략을 함께 검토해야 합니다.
👉 신생아 특례대출은 DSR 아닌 DTI 60% 기준 적용
신생아 특례대출 조건 2026 — 소득·금리·한도 한 번에 총정리
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※ 이 글은 2026년 3월 KB국민은행·토스피드·부동산계산기 공식 자료 기준으로 작성되었습니다. LTV·DSR 규제는 정부 정책에 따라 수시로 변동될 수 있으므로 대출 전 반드시 금융기관에서 개인별 한도를 확인하시기 바랍니다.